그리고 불과 7개월 만에 분당 신도시 아파트를 분양했다.
전광석화 같은 조치와 함께 아파트 당첨자와 계약자, 입주자가 동일인이 아니면 당첨을 무효화하고, 상습투기자 명단을 네 차례에 걸쳐 공개했다.
그러나 아파트 값은 올랐다. 5개 신도시에서 아파트 수십만 가구를 분양했지만 아파트 값은 1991년 4월까지 상승했다.

이 얘기를 서두로 꺼낸 이유는 요즘 주택시장 동향이 아파트 값 파동을 겪던 1987~91년과 닮았기 때문이다.
시중에 부동자금이 풍부하고, 주택수요가 증가해 수급 불균형이 발생했다는 점, 투자수요를 억제하기 위해 주택청약제도를 여러 차례 손질한 점이 그렇고, 아파트 분양권 전매금지 시점도 비슷하다.

수요가 집중된 강남지역을 대체할 주거지 개발을 서두른 것도 같다.
각종 주택가격 안정대책과 수도권 신도시 건설계획을 발표한 것, 1가구 2주택 소유자에 대한 과세를 강화하고, 양도세율을 60%로 높인 것도 빼닮았다. 열 손가락으로도 다 꼽지 못할 만큼 많은 대책을 발표했지만 기대만큼 효과를 거두지 못했다.

대책이 발표될 때 잠시 안정됐을 뿐이다. 정부의 주택정책을 믿고 아파트를 판 사람은 큰 손해를 봤고, 값이 떨어지길 기다리던 사람은 가격이 올라 낭패를 봤다.지금은 어떤가. 비슷하다. 판교 신도시 분양을 앞두고 07, 2월부터 서울 강남, 경기도 분당, 용인의 아파트 값이 크게 올랐다.

주택가격을 안정시키려 개발하는 판교 신도시가 오히려 가격 상승의 기폭제가 된 것이다. 채권입찰제 실시로 판교 신도시 중대형 아파트 분양가가 평당 2000만원을 웃돌 것이라는 예상에, 강남과 분당지역 아파트 값이 큰 폭으로 올랐다. 결국 정부는 일괄 분양 계획을 발표한 지 불과 4개월 만에 주택정책을 재검토해야 했고, 주택가격 안정을 최우선 정책목표로 내세운 노무현 정부에 대한 불신감만 커졌다.

신도시 효과 2009년 이후필자가 예상컨대 노무현 대통령이 “하늘이 두 쪽 나더라도 부동산만은 확실히 잡겠다”며
강력한 의지를 밝힌 8·31 대책 역시 집값 잡는 ‘매’가 되기 어려울 것 같다. 가격 상승을 막는 일시적인 조치일 뿐이다.

세금을 무겁게 매겨도 아파트 값은 오르게 돼 있다.
아파트 값이 오르면 불로소득을 세금으로 환수하기 위해 정부는 과세를 강화한다. 양도세율을 상향 조정하?세금부담이 늘어나 매매차익이 줄어들기 때문에 투자수요를 억제하는 효과가 있다.
그러나 양도세는 파는 사람에게 부과되기 때문에 늘어난 세금이 부담스러워 팔려고 하지 않을 경우, 매물 부족 현상이 나타난다.
자연히 호가도 오른다. 부작용이 나타나는 것이다.
게다가 늘어난 세금보다 아파트 값이 더 오를 것이라는 기대심리가 높아지면 매물 부족 현상이 더욱 심해진다.

아파트 값이 오르는 또 다른 요인은 쾌적한 환경에서 살고 싶어하는 주거욕구다.
요즘 강남의 변화상은 하루가 다르다는 것을 실감케 한다.
획일적으로 지어진 낡은 아파트가 고층아파트로 재건축되고, 상업지역에 초고층 주상복합아파트가 들어선다.
이는 20~30년 주기로 이뤄지는 재건축 사이클이 시작됐음을 의미한다.

주(住)테크를 하기 위해서다. 집도 넓혀 가고 시세차익도 챙길 수 있으니, 도랑 치고 가재 잡는 격이었다. 이러한 주거이동은 4~5년을 주기로 이뤄졌다. 동부이촌동에서 여의도로, 여의도에서 강남으로, 강남에서 수도권 신도시로 옮겨가는 것이 하나의 패턴이 되었다.
필연적으로 중대형 아파트 수요가 증가할 수밖에 없다.

통계청이 조사한 자료에 따르면 월 평균소득이 300만원이 넘어 자기능력으로 주택을 구입할 수 있는 고소득 가구가 전체 가구에서 차지하는 비율이 높아지고 있다.

주택가격이 오를 것이라는 기대심리가 강하고 예상수익률이 인상된 금리보다 높다면 영향을 미치지 않는다.
더욱이 금리 인상폭이 작다면 금융비용 부담과 투자심리 위축효과가 크지 않아 주택가격에 큰 영향을 미치지 않는다.

강남 아파트 값을 안정시키기 위해선 재건축 규제를 완화해야 한다.
재건축 용적률을 높이고, 소형 평형 의무공급 비율을 낮춰 중대형 아파트의 공급을 확대해야 한다. 서울은 택지가 바닥났기 때문에 주택공급을 확대하기 위해선 용적률을 높이는 것 외에 다른 방법이 없다.
품질이 좋은 새 아파트로 주거이동이 이뤄져야 하고, 중대형 아파트 공급이 증가해야 한다.
이 두 가지를 충족시키지 않으면, 주택거래허가제를 실시한다거나 탄력세율을 적용해 양도세율을 82.5%까지 높인다고 해도 아파트 값을 안정시키지 못한다.

상식적으로 볼 때 주거수준이 상대적으로 열악한 한국의 주택가격 상승률이 더 높아야 하는데 오히려 주거 환경이 좋은 선진국의 주택가격이 더 많이 오른 것이다.주택가격에 정가(定價)는 없다.

그리고 단기간에 수급 불균형을 개선할 수 없기 때문에 서울 아파트 값은 2009 년 이후까지 오를 것이다. 요인은 다음과 같다.

첫째, 강남의 기존 아파트 대부분이 입주한 지 20년이 넘어 신축 아파트에 대한 수요가 넘친다. 그리고 주거환경이 좋은 강남지역에서 살려는 대기수요가 증가하고 있다. 새 아파트 수요가 증가하고 있는데 재건축 규제를 강화하면 공급물량이 감소하기 때문에 재건축을 추진하는 아파트의 희소가치가 높아지게 된다.

둘째, 서울의 주택공급 실적이 2002년 이후 해마다 크게 감소하고 獵? 2002년에 15만9767가구를 공급했는데 2003년 11만5755가구, 2004년 5만8122가구로 공급이 큰 폭으로 감소했다.

셋째, 인구증가율이 낮아졌지만 35~64세의 중·장년층 인구비중은 계속 확대되고 있다.
따라서 중·장년층 인구비중이 높아지고 있다는 것은 주택수요가 증가하고 있다는 것을 의미한다.

넷째, 투기과열지구에서 재건축을 추진하는 아파트는 전체 공정의 80% 이상 진척된 후 일반 분양하도록 한 것도 가격 상승 요인이다. 후분양제는 선(先)분양제에 비해 분양시점을 늦추는 것이기 때문에 아파트 입주 및 공급물량이 감소하는 것은 아니다.

아파트 값은 정부 대책이 발표되면 투자심리가 위축돼 잠시 안정되다가 다시 오르는 계단식 상승세를 보인다. 그러다 정부의 주택정책에 대한 불신감이 커지면 정책효과가 나타나지 않기 때문에 거침없이 오른다.
계단식으로 오르는 상승국면과 거침없이 오르는 파동국면을 거쳐 가격상한선까지 오르게 된다. 2009 년까지 서울시 전체 아파트 평균 평당 가격은 2060만원까지 올라갈 것이다. 현재는 1160만원 수준이다.
아파트를 사려면 지금 사라. 팔려면 2009 년 이후에 팔아라


자료출처: 문성주님의 富로그

또한 산다는 것이 얼마나 치열한 것인가도 알아진다. 세상은 결코 자신의 노력 없이 그냥 살아지는 곳이 아니란 것을 곱씹으며 현실의 무게를 조금이라도 가볍게 하려 부자가 되기를 갈망하게 된다. 미래의 재정적인 불안감을 없애줄 수도 있고, 좀 더 폼 나는 삶을 살아가게 해 줄 수 있을 것만 같은 도구의 하나인 탓이다.

힐튼가의 상속녀 ‘페리스 힐튼’이 화장을 할 때마다 얼굴에 300만 원이란 비용을 들이는 것에 대해 비난하기도 하고 기부를 선택한 빌게이츠나 워렌버핏을 본받아야 그것이 진정한 부자의 도리라고 하면서도 한편에서는 극도의 사치를 감당할 수 있는 자산이 구축되어 있다는 것에 대해 부럽다는 것이 평범한 사람들의 솔직한 심정일 것이다.

그러나 부자가 된다는 것이 생각만큼 쉬운 것이 아니다. 그럼에도 불구하고 재테크 관련 책자들이나 인터넷 등에는 대출을 이용하여 단기간에 성공한 수많은 사례들이 넘쳐난다. 몇 백 만원으로 시작해 10억을 만든 사람들이 극히 일부란 것에 대해 깊은 고민 없이, 거기에 자극을 받은 사람 중 일부는 차근차근 밟아나가는 과정을 생략하려 한다. 적금을 들고 청약저축을 부으며 착실하게 단계를 밟아나가기보다는 재테크 고수들의 조언을 발판 삼아 대출을 이용해 단기간 내 투자수익을 얻으면 부자가 된다고 여기는 모습들을 쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 뿌리 없는 나무는 그 생명력을 과시하면서 우거질 수 없는 것이 자연의 순리이듯 욕심이 앞서면 자칫 투자 손실로 이어지기 십상이다.


수입 안에서 지출하고 반드시 남아야 한다.

부자가 되기 위해서는 반드시 지켜져야 하는 원칙이 있다. 수입 안에서 지출하고, 버는 범위 내에서 사용하되 남아야 한다는 평범하기 이를 데 없는 원칙이다. 그럼에도 불구하고 막상 생활 속에서는 제대로 지켜지지 않을 때가 많다. 강한 소비의 유혹을 이겨내기가 힘든 탓이다.

경제학에서는 꼭 있어야 하는 것, 꼭 필요한 것은 필요(Needs)라고 하고, 그냥 갖고 싶은 것은 욕망(Wants)이라고 한다. 불필요한 욕망을 잠재우려해도 우리 주변 곳곳에 욕망을 자극하는 요소들이 가득하니 쉽지 않다. 잡지, TV 광고는 물론 사람들이 즐겨보는 드라마 속에서까지 PPL 광고(영화나 드라마의 소품으로 등장하는 광고 목적의 상품)에도 심리적으로 욕망을 자극 하는 요소들이 감춰져 있어 우리를 교묘하게 자극한다. 길을 걷다가도 느껴지는 스타벅스의 커피향도 발목을 잡아 ‘문화를 판다’는 캐치플레이를 가진 매장의 안락함을 느끼기는커녕 어이없이 플라스틱 용기에 담긴 ‘테이크 아웃’의 비싼 커피를 먹게 되는 등 우리의 모든 눈길이 닿는 곳에 욕망을 자극하는 요소들로 가득하다.

자판기의 200원짜리 커피를 마시든 휘핑크림 가득한 5천원짜리를 마시든 개인의 선택일 뿐이니 관여할 바는 아니다. 하지만 ‘소비’라는 욕망의 지속은 신용카드를 이용하여 미래의 가처분 소득까지 미리 다 써버리는 악순환의 구조를 만든다는 것을 지적할 수는 있다.


부자의 꿈은 불필요한 소비의 욕망을 이겨내는데서 출발한다.

소득의 한정성을 가진 사람들은 부자가 되기 위해서는 힘들더라도 현재의 가처분 소득에서 잉여자금을 만들어 미래의 가처분 소득을 늘려주는 공식에 충실해야 하기 때문이다.

예산을 짜면 소비 욕망을 잠재우는데 도움이 된다. 불필요한 욕망을 억제하기 위해서 예산을 세우는 것이 크게 도움이 된다. 예산을 짠다는 것은 합리적인 소비생활의 기초가 된다.

“쥐꼬리만한 월급으로 낭비할 돈이 뭐가 있다고....”,

“대충 절약하면 되는거지! 뭘 복잡스럽게...”라고 말하는 사람들도 있다.

그러나 그렇지 않다. 예산을 세웠을 때와 세우지 않았을 때는 분명 차이가 진다. 현재 수중에 있는 현금을 바탕으로 앞으로 앞날의 현금 흐름에 대해 진지하게 고민하는 사람은 마음 자세부터달라질 수밖에 없다.


소비 패턴을 파악하는 것이 선행되어야 한다.

적어도 한 달간은 일주일 단위로 사용한 돈의 목록과 지출 내역을 꼼꼼히 기록하자. 이때 가계부를 활용하면 더 좋다. 이것을 바탕으로 줄일 수 있는 비용을 최대한 계산해낸 뒤 년 간 모을수 있는 최대치의 액수를 산출해야 한다. 모아진 돈을 어떻게 현명하게 활용하는가는 그 다음의 문제이다.

일단 목표가 정해지면 나이나 생활의 규모와 관계없이 정해진 범위 내에서 생활하는 것은 습관화해야 한다. 모자라면 모은 돈을 헐어내기 보다는 야간의 대리 운전, 학생들의 학습지도, 주말의 할인 매장 등에서의 아르바이트 등 투잡스를 해서라도 소득을 늘리는 방법도 고려해보자. 필자도 과거에 투잡스 경험이 있어 그것이 생각처럼 쉽지 않다는 것을 안다. 그러나 그 과정 속에서 돈의 소중함에 대해 되새기곤 했었다. 힘들게 벌어본 사람은 절약이 몸에 밸 수밖에 없다.

이것이 돈을 제대로 관리하기 위한 재무설계의 기본적인 원칙인 동시에 부자로 가기 위한 첫걸음이다. 예산을 짜면 예산 내에서 소비를 결정짓게 되므로 그때그때 충동적인 판단으로 돈에 끌려 다니게 되는 것이 아니라, 돈을 조정할 수 있게 된다.

수많은 투자의 귀재들이 ‘돈을 관리할 수 있는 능력이 부자로 만든다.’고 하는 것을 명심하자.



조혜경. 경제칼럼리스트

▣ 뭉쳐진 통장을 쪼개라
월급 통장과 지출 통장을 따로 관리한다 | 현재 월급 통장과 생활비가 빠져 나가는 지출 통장을 한 통장으로 사용하고 있다면 분리시킨다. 한 통장에 입출금이 복잡하게 뒤섞이면 돈 관리가 효율적으로 이뤄지지 않기 때문이다. 월급 통장에서는 매달 크게 적금, 생활비, 보험료 정도만 자동 이체를 연결시켜 관리한다. 월급 전용 통장이라고 하더라도 이율이 크지 않으므로 돈이 입금되면 바로 자동 이체가 될 수 있도록 날짜를 조정한다. 결제 통장은 체크 카드를 만들어 사용하면 가계부를 따로 쓰지 않아도 지출 내역이 바로바로 확인 가능해 편리하다.

투자 통장은 목적에 따라 여러 개로 나눈다 | 주택 마련, 노후 준비, 자녀 교육비 마련 등 특별한 목적을 위한 돈은 한 통장에 넣지 말고 목적에 맞는 금융 상품에 나눠 넣는다. 뭉뚱그려 놓으면 제 목적에 맞게 돈을 사용하기 힘들기 때문이다. 주택 마련이 목적이라면 장기 주택 마련 저축을 이용하면 일반 적금보다 금리가 높으면서 7년 이상 유지 시 비과세, 소득 공제 등의 다양한 혜택을 누릴 수 있다. 노후 준비가 목적일 경우 연금 저축 보험을 들면 연 3백만원 한도 전액에 대해 소득 공제의 혜택을 받을 수 있다. 이렇게 특정 목적에 맞춰 통장을 여러 개 만들어 금리와 혜택을 고루 챙기는 것이 좋다. 은행 연합회(www.kfb.or.kr)에 접속하면 은행에서 판매하는 예·적금과 퇴직 연금 등의 금리와 상품 소개를 확인할 수 있다.

마이너스 통장을 분리시켜라 | 마이너스 통장을 만들 때는 기존의 통장에 기능을 더하지 말고, 새로 마이너스 통장을 만들어 사용한다. 월급 통장이나 결제 통장과 엮으면 수시로 잔고를 채워 대출 이자를 적게 낼 수는 있지만, 돈 관리가 제대로 되지 않아 불필요한 지출이 늘기 쉽다. 차나 집을 사는 등의 처음 마이너스 통장을 만든 목적으로만 돈을 사용하는 것을 원칙으로 한다. 이자가 매일 계산되므로 보너스와 같은 여윳돈이 생길 때마다 마이너스 통장에 바로 입금시켜 대출 잔액을 줄이는 것이 좋다.

위기 관리용 통장을 따로 관리한다 | 매달 월급의 10%에 해당하는 금액을 여윳돈으로 떼어 저금하거나, 연봉의 10%에 해당하는 금액을 위기 관리용 통장을 만들어 넣어 두면 장기 적금이나 보험을 아깝게 깨는 일을 줄일 수 있다. 위기 관리용 통장으로는 수시로 입출금이 가능한 단기 상품을 이용하면 하루만 맡겨도 최고 4%대의 이자를 챙길 수 있다.
대표적인 것이 종합 금융 회사나 증권 회사에서 판매하는 CMA, 은행과 증권 회사 등에서 판매하는 MMF와 MMT 등이 있다. 이들 상품은 연 4%대로 이자가 거의 비슷하지만, 금융 기관 마다 가입 조건이 다르므로 꼼꼼한 비교가 필요하다.

▣ 현재 통장을 재정비하라
월급 통장은 혜택을 꼼꼼하게 따져 옮긴다 | 은행에 따라 월급 통장에 붙는 혜택이 다르므로 자신에게 필요한 혜택이 무엇인지를 꼼꼼히 따져 선택하여 옮긴다. 월급 통장에 제공되는 혜택으로는 금융 수수료 및 타행 이체 수수료 면제, 대출 이자 할인, 신용 카드 연회비 면제, 인터넷 뱅킹 수수료 면제, 적금 가입 시 추가 금리 혜택 등이 있다. 최근 CMA를 월급 통장으로 활용하는 경우도 많은데, 취급하는 곳은 적지만 하루를 맡겨도 4%대의 이자가 붙기 때문에 큰 인기를 얻고 있다.

지출 통장은 월급 통장 은행과 통일시킨다 | 지출 통장은 월급 통장과 같은 은행에 개설하고 그 은행을 주거래 은행으로 이용한다. 생활비 명목으로 사용하는 지출 통장은 자잘한 이체가 많이 이뤄지는데, 거래 실적으로 평가되어 다양한 수수료 할인이나 혜택 면제 등을 받을 수 있다. 지출 통장에 자동 이체를 걸어 둘 때에는 같은 날로 통일시키는 것이 좋지만, 여의치 않다면 이틀 정도로 나눠 자동 이체시켜 관리한다. 체크 카드를 만들어 사용하면 가계부를 따로 쓰지 않아도 지출 내역이 바로바로 확인 가능해 편리하다.

상여금은 수시 입출금 상품을 이용한다 | 상여금과 같이 일시적으로 생기는 목돈은 자유 적금 상품이나 적립식 펀드, MMF, MMT 등의 수시 입출금 상품에 넣는다. 자유 적금은 만기만 설정되어 있고 금액이 정해져 있지 않아 원하는 데로 돈을 넣을 수 있는 적금이라 유용하다. 적립식 펀드도 추가 입금이 가능해 여윳돈을 굴리기에 좋다. 연 4% 이상의 수익이 안정적으로 나오면서 수시 입출금이 가능한 MMF나 MMT 등의 상품을 이용하는 것도 좋은 방법이다.


출처 : 리빙센스

▣ 왜 오피스텔이 인기인가?
오피스텔은 보유와 상관없이 무주택 청약 자격이 주어지고 전매 제한이나 재당첨 금지 등의 제약이 없는 것이 장점이다. 건축법에 업무용 시설로 분류되기 때문에 주택 수에 포함되지 않고, 종합 부동산세 대상도 아니다. 아파트보다 가격이 높지 않아 소액 투자가 가능하다는 것도 인기 요인 중 하나. 뿐만 아니라 시중 금리 이상의 안정적인 임대 수익도 기대할 수 있다.

▣ 오피스텔 투자, 꼭 따져봐야 할 것들
오피스텔 투자에서 최우선으로 고려해야 할 점은 공급 면적에서 실제 주거할 수 있는 면적의 비율이 얼마나 되는가, 즉 ‘전용률’을 따져봐야 한다.
아파트의 평균 전용률을 80%라 할 때, 주상 복합은 70~75%, 오피스텔은 55~65%에 불과하다. 이번에 분양 소동을 빚은 송도 오피스텔은 평균 52% 수준이다. 따져보면 공급 면적 105.6㎡의 전용 면적이 56.1㎡가 채 안 된다는 얘기다.
둘째, 오피스텔을 고를 때는 입지와 단지 규모를 꼼꼼히 살펴야 한다. 입지가 좋고 단지 규모가 크면 클수록 상권이 활성화되고 관리비도 절감되기 때문이다.
셋째, 오피스텔은 업무용이기 때문에 주택법의 규제를 받지 않는다. 청약 통장이 필요없는 데다 전매가 가능하고 재당첨 제한에도 걸리지 않는다. 하지만 실제 사용 목적이 주거용일 때는 얘기가 달라진다. 2주택 이상의 경우, 양도세 중과 대상이라는 점에 주의해야 한다.

▣ 요즘 뜨는 오피스텔은 어디?
전문가들은 서울 강남이나 신촌, 광화문, 여의도 등 도심권을 택하라고 입을 모은다. 이곳들은 수요가 많고 공급은 적어 오피스텔 임대료가 오를 가능성이 크다. 광화문의 ‘경희궁의 아침’, 여의도 ‘더 샵 아일랜드’, 서초동 ‘한화 오벨리스크’, 용산 ‘용산파크자이’ 등이 최근 떠오르는 오피스텔이다.
경희궁의 아침은 66㎡가 1억 7000만에서 8000만원 선에 시세를 형성하고 있다. 임대료의 경우 보증금 1000만원에 월 80만원 선. 한화 오벨리스크의 경우에도 59.4㎡가 1억 후반대이고 임대료는 보증금 100만원에 월 90만원 정도다. 작은 평수의 경우 1억원 내외로 투자가 가능하고, 전세를 안고 구입하면 3000만~4000만원에도 매입이 가능하다.

▣ 오피스텔 투자의 주의점
오피스텔 투자에 있어 주의할 점도 적지 않다. 무턱대고 투자했다가는 오히려 낭패를 볼 수 있다. 오피스텔의 경우 우선 등록 취득세 감면 대상이 아니라는 점을 감안해야 한다. 예를 들어 아파트의 경우 주택 임대 사업을 하면 취득 관련 세금을 감면 받지만 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 감면을 받을 수 없다.
종합 부동산세의 대상이 될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 세법상 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 분류된다. 또 비어 있다고 하더라도 실제 내부 구조가 주거용으로 사용되었다면 종합 부동산세의 대상이 된다. 이 때문에 공시 가격이 6억원 이상이면 세금을 내야 한다. 또한 오피스텔 투자에 있어 세법상 각종 비과세 혜택을 받을 수 있는지도 꼼꼼하게 따져봐야 한다.


자료출처:여성중앙

기업의 가치를 말할 때 흔히 수익가치, 자산가치, 그리고 성장가치 등을 말한다. 이는 기업의 가치를 비교적 간단하게 평가하는 방법이다. 그리고 이러한 가치개념을 대중들에게 처음 전파한 사람이 벤자민그레이엄이다. 그의 저서 “현명한 투자자”는 가치투자를 하는 사람이라면 여러 번 정독해야 할 필독서라고 생각한다. 만일 좀 더 깊은 학습을 원하는 투자자라면 그의 저서 “증권분석 – Security Analysis”을 꼭 읽어볼 것을 권한다.

우선 벤자민그레이엄식 가치인 수익가치(PER), 자산가치(PBR) 그리고 성장가치(ROE)등에 대해서 살펴보면 이들 가치에 대해서 절대적인 기준치란 존재하지 않는다. 다만 상대적인 개념에서의 가치로서 이들을 활용하고 있다. 먼저 수익가치인 PER의 개념은 기업이 벌어들인 순이익을 몇 년 동안 모으면 해당기업을 살 수 있는가에 대한 기준이다. 결국 PER는 작을수록 좋은 것이다. “PER = 1” 이면 1년 동안 벌어들인 돈을 가지고 그 회사를 인수할 수 있다는 의미이고, “PER = 10” 이면 10년 동안 벌어들인 이익을 가지고 그 회사를 인수할 수 있다는 뜻이다. 이렇게 얘기하면 PER가 뭔지는 이해가 되는데 이 PER를 가지고 적정한 가치를 찾는다는 것이 별로 와 닫지 않을 수도 있다.

그래서 보통 기업의 수익가치를 말할 때 PER의 역수개념인 EPS(주당순이익)을 가지고 설명하게 된다. EPS는 말 그대로 주식 한 주당 벌어들인 수익으로서 이 수익비율이 “국공채수익률 + 알파”가 되면 안정적인 이자수익이 보장되는 국채에 투자한 것보다 기업에 투자했을 때 수익률이 더 좋은 것이 되고, 그런 기준으로 적정수익률을 정하게 된다. 아무래도 주식은 채권보다 위험부담이 더 크기 때문에 3%정도 높은 수익률을 알파로 적용해서 보통 8~10%정도의 EPS에서 주가가 형성되어있다면 이는 수익가치대비 적정하다라고 볼 수 있다.

한편 보수적인 가치투자자들이 중요시하는 것은 아무래도 자산가치이다. 자산가치는 말 그대로 기업이 보유하고 있는 자산에 대한 가격이므로 비교적 덜 유동적이고, 현실적이라는 점에서 가치가 있다. 가령 해당기업이 부도가 난다고 하면 해당기업의 자산(부동산, 동산)을 처분해서 채권자와 주주에게 나눠줄 것이다. 따라서 투자자는 주주로서 기업이 설사 망한다고 해도 기업의 자산을 처분해서 자신의 지분만큼 되돌려 받을 수 있다면 안심 할 것이고 이것이 바로 담보의 개념이 되는 것이다. 따라서 자산가치인 “PBR = 1”이라고 하면, 해당기업이 내일 당장 부도가 나더라도 주주는 확보하고 있는 담보가 현재주가와 동일하기 때문에 손해를 보지 않는다는 의미이다. “PBR=0.5”면 현재주가의 두 배에 해당하는 자산을 보유하고 있다는 의미이고 “PBR=2”면 현재주가의 절반에 해당하는 자산을 보유하고 있다는 의미이다. 따라서 PBR도 PER처럼 작을수록 좋은 의미가 된다.

기업의 수익가치나 자산가치는 기업이 성장함에 따라, 즉 매출과 당기 순이익이 점진적으로 증가함에 따라, 함께 증가하게 되고, 또 투자라는 것이 미래의 가치가 현재가치에 비해서 더 좋아질 것으로 믿을 때 비로서 행해지는 것이므로 기업의 가치를 말할 때 성장가치를 빼 놓을 수가 없다. 이러한 성장가치를 확인하는 유용한 지표에는 자기자본이익률(ROE)이 있다. ROE란 일년동안 기업이 보유한 자본대비 몇 퍼센트에 해당하는 수익을 올렸는가를 확인하는 지표로서 다시 말해서 기업이 자기자본 대비해서 얼마나 장사를 잘했는지를 알 수 있게 해준다. ROE가 중요시되는 이유는 기업의 성장이 복리개념으로 진행되고 있는지를 확인 할 수 있는 지표이기 때문이다.

간단한 예를 한번 들어보자, 기업이 이익을 내면 배당을 하거나 유보를 하게 된다, 만일 배당을 전혀 하지 않고 유보(투자포함)를 했다고 하자, 혹은 일부 배당을 하고 나머지를 유보했다고 가정해보자 그렇다면 기업의 자본은 1년 후 유보한 만큼 증가해 있을 것이다. 만일 그 이듬해에도 자기자본 이익률이 하락하지 않고 동일하게 유지되거나 오히려 증가했다는 의미는 더 많아진 자본을 가지고도 동일한 퍼센트의 이익을 내거나 오히려 높은 퍼센트의 이익을 냈다는 말이 되고 이는 기업이 지속적으로 성장을 하고 있다는 명확한 증거가 된다. 기업의 성장은 매출과 이익이 동시에 성장을 해야만 진정한 의미의 성장으로 볼 수 있기 때문에 ROE가 유지되고 혹은 오히려 증가하는 기업은 자본과 이익이 동시에 같은 비율로 혹은 그 이상으로 증가하는 성장기업으로 판단할 수 있는 것이다.

EPS와의 차이점은 EPS는 해당 주식을 매입한 투자자 입장에서 자신이 매입했던 주가대비 기업의 수익을 보는 개념이지만, ROE는 기업주 입장에서 내가 가진 자본을 가지고 장사를 해서 낸 수익의 개념이다. 그러나 기업주 입장에서 보더라도 기본적으로는 EPS와 마찬가지로 국공채 수익률 이상은 나와야 정상일 것이다. 그렇지 못하다면 그냥 사업을 접고 자기자본을 채권에 투자하는 것이 더 큰 수익이 나기 때문이다. 따라서 EPS와 마찬가지로 ROE도 8% 이상은 되는 것이 중요하고, 보다 더 중요한 것은 해를 거듭할수록 ROE가 같은 비율을 유지하거나 오히려 증가하는 기업을 찾아내야 한다는 점이다. 이것이 바로 기업의 성장가치를 판단하는 기준이 된다.

만일 일반투자자가 위의 세가지 기준(PER, PBR, ROE)에 따라 투자기준을 정해서 투자를 한다고 할 때, 가치가 있는 기업이란 위의 세가지 기준에서 적정하다고 할 수 있는 가치(“PER=12”, “PBR=1”, “ROE=8%”)에서 50% 이상 저 평가 되어있는 기업을 찾아서 투자하는 것을 의미한다. 즉 PER를 기준으로 한다면 6 이하, EPS를 기준으로 한다면 16% 이상, PBR은 0.5 이하 그리고 ROE는 16% 이상 등등 이 정도면 기업의 적정가치 대비 50% 이상 저평가된 종목으로서 안심하고 투자할 수 있는 조건이 된다.

자 그럼 이 시점에서 다시 한번 물어보자 “가치투자란 무엇인가?”

바로 “적정가치보다 50% 이상 싸게 거래되는 기업을 찾아내서 투자하는 것” 그것이 바로 안전마진을 충분하게 확보한 가치투자라고 할 수 있다.

그렇다면 이것으로 가치투자는 완전히 이해한 것인가? 더 이상 다른 의미의 가치투자란 존재하지 않는가? 하는 의문이 들 수 있다. 대답은 “아니요” 이다.

지금껏 설명한 의미의 가치투자는 처음 언급한 대로 전통적 의미, 그레이엄방식의 가치투자이다. 그리고 이러한 가치투자는 충분한 수익가치, 자산가치, 성장가치를 담보로 저가에 주식을 매입했슴에도 불구하고 때론 수년이상의 상당한 시간을 기다려야 하기도 하고, 드물기는 하지만 예상과는 달리 기업이 부도가 나서 주식이 휴지가 되기도 하는 것이 사실이다. 그래서 그레이엄의 경우 많은 기업에 분산투자를 한 것이고, 소수의 문제기업들이 발생했슴에도 불구하고 결과적으로 충분한 투자수익을 거둘 수 있었던 것이다.

그렇다면 다른 의미의 가치투자에는 어떤 것이 있을까? 바로 필립피셔의 가치투자가 있다. 그는 향 후 지속적인 성장이 예상되는 기업에 장기간 투자하는 방식을 사용하였는데 성장하는 기업을 발견하기 위해 앞서 언급한 자기자본이익률(ROE)을 중시하였으나 그 외에도 기업의 “연구투자”, “영업능력” 그리고 “기업가의 능력”등등 그레이엄이 다루지 않은 질적인 부분에 초점을 맞추어 기업을 분석한 것으로 유명하다.

또 다른 가치투자자로서 피터린치가 있다. 피터린치의 방식에서 가장 두드러진 특징은 그가 투자회사를 찾는 과정에서 그의 가족 친구 등 주변인의 조언을 적극 활용한다는 점이다. 즉 백화점이나 할인매장에서 최근 인기가 급상승하는 제품이나 서비스등에 대한 정보를 듣게 되면 그 후 해당회사의 재무제표를 조사해서 해당 제품이나 서비스가 회사매출에서 차지하는 비중을 검토하고 해당기업이 미래가치대비 현재가치가 충분히 저 평가 되었다고 믿으면 과감하게 기업의 지분(주식)을 매입하는 투자방법을 사용하였다. 그는 많은 실패 속에서도 10루타 종목(10배 이상 상승하는 주식)을 찾아내는데 지속적으로 성공함으로써 워렌버핏에 버금가는 펀드매니져로서 명성을 날릴 수 있었다.

그렇다면 워렌버핏은 어떠한가, 워렌버핏은 그레이엄의 투자방식을 신봉하지만 그가 기업을 분석하는 방식은 전혀 다르다. 버핏은 기업의 내재가치(Intrinsic Value)를 중요시 하였는데, 이는 기업이 미래에 벌어들일 현금(수익)을 현재가치로 환산하는 방법을 통해서 현재의 주가가 저 평가 상태인지를 확인하는 개념이다. 그러나 이러한 버핏의 내재가치 확인방식은 그가 칼텍에서 학생들을 대상으로 강연하는 도중에 밝혔듯이, 어떤 정형화된 수치의 개념이 아니기 때문에 앞서 그레이엄이 선호했던 정량적 분석과는 다른 것이다. 그가 강조한 것은 "정확한 수치가 아니라 미래에 충분한 현금흐름을 유지할 수 있는가를 비교적 정확하게 판단하는 능력 즉 통찰이다"라고 하였는데 이 것이 버핏 투자방식의 핵심이다. 기업이 미래에 벌어들일 현금에 대해서 비교적 정확하게 판단하는 것이 어떻게 가능할까? 이 해답을 찾기 위해 그가 투자하는 회사들을 살펴볼 필요가 있다. “워싱턴포스트” “코카콜라” “질레트” 그리고 그가 100% 지분을 소유한 수 많은 기업들의 특징은 바로 “프랜차이즈(독과점기업), 브랜드가치가 있는 기업(물가상승 시에 가격결정능력이 있는 기업)”으로 요약할 수 있다. 따라서 경쟁이 심화되거나 인플레가 발생하거나 하는 기업에 치명적인 악재에 대해서 영향을 거의 받지 않고 결과적으로 매출과 이익의 예측이 쉬운 기업들에 투자한 것을 알 수 있다.

결국 가치투자란 그레이엄식, 피터린치식, 워렌버핏식, 필립피셔식, 앙드레코스톨라니식, 존템플턴식 등등의 다양한 방법이 존재하나 크게 두가지 형태로 구분할 수 가 있다. 첫째는 보편 타당하게 인정할 수 있는 적정가치를 기준으로 그보다 충분하게 저 평가가 된 기업의 주식을  매입하여 기업의 가치가 적정한 가치를 회복하고 오히려 과대평가를 받는 시점까지 보유해서 충분한 수익을 얻는 방법이다. 둘째는  현재기업의 주가가 과소평가 상태가 아니더라도 향 후 수십년간 지속적인 성장이 예상되는 우수한 기업의 주식을 적정가격에 매입하여 장기간 혹은 영원히 보유하는 전략으로 필립피셔와 워렌버핏의 투자철학이 이에 해당한다.

많은 주식형 펀드들이 가치투자를 슬로건으로 내걸고 펀드를 운영하고 있다. 관심을 가진 펀드의 운용보고서를 통해 구성종목들을 확인할 수 있고, 펀드가 보유한 종목들을 분석해보면 위의 두가지 가치 중 어느쪽에 해당되는지를 가늠해 볼 수 있다. 자신이 장기적으로 보유할 펀드에 대해 보다 정확하게 이해하고, 또 시장의 출렁거림에 대한 메커니즘을 확실하게 안다면, 편안한 마음으로 원하는 시점까지 적립해 나갈 수 있을 것이다. 여러분이 보편타당한 가치를 표방하는 펀드를 선택했다면, 그리고 여러분 스스로의 선택을 믿는다면, 그리 오랜 세월이 지나기 전에 당신의 펀드는 충분한 수익으로 보답할 것이다.

출처: 모네타 tnejqnsgo님의 글